L’ABC d’un condo

Acte de copropriété, syndicat, frais de condo, fonds de réserve, registre des entreprises, déclaration initiale, parties communes, copropriété divise et indivise… tant de termes qui peuvent sembler complexes lors de l’achat d’un condominium.

Les condominiums offrent de nombreux avantages à leurs propriétaires: l’accès à des espaces communs, des services intégrés à même l’établissement, un prix souvent plus abordable qu’une maison, une grande liberté, etc. Mais qui dit condo, dit copropriété et projet commun. Quelles informations importantes devriez-vous donc savoir pour effectuer un choix judicieux? Voici un petit tour d’horizon et quelques définitions.
 

La différence entre la copropriété divise et indivise

Dans la copropriété divise, chaque propriétaire possède une part exclusive de l’immeuble (son unité) avec une hypothèque indépendante. Il est aussi propriétaire d’une portion (quote-part) des parties communes de l’immeuble (stationnement, piscine, ascenseur, gym, etc.). Un syndicat est formé pour simplifier la gestion de l’immeuble et une déclaration de copropriété définit les règles en vigueur et les règlements s’appliquant à chacun.

La copropriété indivise, c’est lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un immeuble dans sa totalité (parts présumées égales, sauf si un contact d’indivision stipule des parts différentes). Ils assument ainsi conjointement l’hypothèque, les taxes municipales et scolaires, etc. C’est souvent le cas pour un couple qui achète une résidence ou lorsque plusieurs personnes proches héritent d’un immeuble.
 

Copropriété = intérêts communs

Vous êtes propriétaire de votre condominium, mais aussi responsable de la bâtisse dans laquelle elle se situe. Ainsi, vous devez partager l’immeuble avec vos voisins, mais aussi respecter les règlements en vigueur, assumer votre part des frais communs et vous impliquer dans la gestion de la copropriété. Rien de bien sorcier, puisque c’est dans votre intérêt que votre investissement soit protégé à sa juste valeur.
 

Qu’est-ce que le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires voit à la bonne gestion de l’immeuble dans son ensemble (déclaration de la copropriété, santé financière, réparations, frais courants, règlements, décisions importantes, etc.). Il est composé de représentants parmi les propriétaires. Les réunions se tiennent périodiquement et les membres votent les budgets annuels et élisent des propriétaires au conseil d’administration en plus de voter des décisions importantes pour l’immeuble et le terrain. Impliquez-vous si vous souhaitez faire entendre votre voix ou proposer des idées et des solutions. C’est tout à votre avantage!

Fait à noter: dans le cas d’un projet immobilier neuf, c’est le constructeur qui gère le syndicat jusqu’à tant que le ratio (quote-part) soit de 50% pour les acheteurs. Ensuite, la gestion du syndicat est transmise aux copropriétaires.
 

Informez-vous sur vos droits, obligations et limites

Sky is not the limit, lorsqu’on est copropriétaire parce que le bien collectif passe devant les intérêts individuels. Vous avez un chien? Êtes-vous certain que les animaux sont tolérés dans l’immeuble où vous souhaitez emménager? Plusieurs règlements, touchant à la fois à la bâtisse, mais aussi aux unités, sont inscrits dans l’acte de copropriétés ou même adoptés à l’assemblée annuelle du syndicat des propriétaires. Il peut s’agir de l’interdiction d’effectuer certaines rénovations à l’intérieur même de votre condo (revêtement de plancher, déplacement de murs, etc.) à celle d’avoir un barbecue, un spa et bien d’autres. Le but de tout cela est, bien sûr, d’assurer l’uniformité et la sécurité de l’ensemble résidentiel, mais aussi la valeur de revente de vos propriétés.
 

Frais de condo et fonds de prévoyance

Les charges communes (frais de condo) sont constituées des dépenses courantes (police d’assurance, déneigement, entretien paysager, maintenance et conciergerie, inspection des équipements de sécurité, etc.) et des montants attribués au fonds de prévoyance pour les travaux majeurs à long terme (remplacement du toit, des portes et fenêtres, la réfection des aires communes, des stationnements, du recouvrement extérieur, etc.).

Bien que l’article 1072 du Code civil impose un pourcentage minimum de 5%, nous vous recommandons d’évaluer le coût associé au remplacement de chaque composante, le nombre d’années estimé avant le remplacement de celle-ci et d’établir un budget réaliste des cotisations à prévoir afin d’éviter d’avoir à débourser des montants considérables ou imprévus d’un seul coup.

Un fonds de prévoyance adéquat est signe d’une bonne gestion et santé financière. Il peut vous épargner de gros soucis, mais aussi être le gage d’une excellente valeur de revente au moment opportun. Pensez investissement à long terme.
 

Documents et informations importantes à savoir

 

La note d’information

Lors de l’achat d’un condominium neuf, le promoteur vous remettra le contrat préliminaire (article 1785 du Code civil) dans lequel se trouve la note d’information (obligatoire pour tout ensemble de 10 unités minimum). Vous y retrouverez le budget prévisionnel dans lequel figurent, entre autres, les charges communes. Cette information vous permettra de prévoir les coûts liés à l’entretien de l’immeuble et le montant à réserver pour le fonds de prévoyance.
 

La déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété est un contrat notarié liant tous les copropriétaires (publié au registre foncier) et où sont établis, entre autres, les règlements et la description des aires communes, privées et celles utilisées par certains copropriétaires (garages, espaces de stationnement ou de rangement, etc.). On y retrouve aussi les règles de gestion de l’immeuble.
 

Les états financiers récents

Les états financiers de l’immeuble peuvent vous donner un excellent indice de la santé financière et de la gestion de celui-ci. Vérifiez les frais de condo payés et impayés, le fonds de prévoyance, les dépenses et les dettes pour obtenir une idée des cotisations supplémentaires que vous pourriez avoir à débourser.
 

Les procès verbaux

Les procès verbaux peuvent vous donner un bel aperçu des décisions et enjeux traités par le syndicat des copropriétaires.
 

Nous espérons que ces informations vous aideront à effectuer un choix éclairé lors de l’achat de votre future propriété. Jetez un œil à nos superbes projets de condominiums, localisés dans les secteurs de Laval et ses environs.

Collaboration spéciale: Jacques Gosselin, contrôleur chez Construction Voyer

Bonne semaine!